“垂直的印钞机”，这是业界对楼宇经济的比喻。近日，由房讯网发起并联合全联房地产商会共同主办的“中国写字楼综合体发展论坛第十届年会”召开。与会专家认为，在新型城镇化的背景下，以旧楼改造、存量提升为特征的楼宇经济尽显商机，楼宇经济将迎来前所未有的新机遇。

  楼宇经济大发展

  “从北京最早出现写字楼到现在，算起来也才不到20年的时间。”北京万通地产股份有限公司总经理助理兼商用物业事业部总经理许良飞回忆说。15年前，他刚工作时还是在筒子楼里办公，接着搬到了酒店的标准间里面，之后才进入写字楼办公。

  楼宇经济是近年来中国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态。它是以商务写字楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，以开发、出租楼宇引进各种企业，开发税源，带动区域经济发展为目的，以体现集约型、高密度为特点的一种经济形态。作为新兴的一种经济形态，楼宇经济已经成为了城市经济的重要组成部分。

  “一栋写字楼的经济规模可以相当于一个县。关于楼宇经济，业界有一个比较形象的比喻，叫做垂直的印钞机。”房讯网董事长刘凯说。

  尤其是近几年，在住宅产业发展受限的情况下，商业地产发展一路飘红。一些传统的做住宅的开发商，在最近这五年纷纷转型做商业地产。万科集团副总裁毛大庆说，以楼宇经济为主导的经济形态在北京、上海等城市越来越丰富、越来越完善、越来越具规模。

  毛大庆认为，发展楼宇经济有三大利好。其一，有利于拓宽城市发展空间，培育新的经济增长点；其二，有利于促进现代服务业的发展，加快经济结构的调整；其三，有利于改善城市的投资环境，提升城市的品位和档次。

  城镇化与楼宇经济正相关

  新近召开的中央城镇化工作会议，从人、土地、资金、布局与形态、城建、管理等方面，首次系统地提出了推进城镇化的六大主要任务，“提高城镇建设用地利用效率”是其中一项。要求在推进新型城镇化的过程实现土地资源的集约利用、高效配置。

  许良飞对城镇化发展过程有一个形象的描述，“城镇化的过程就是从农田到农事到厂房到厂办到楼宇到写字楼或者更高档房子的过程，也是一个从集市到市场到shoppingmall的过程。”他认为，楼宇经济和城镇化是一个完全正相关的关系。

  中央城镇化工作会议提出，在优化开发的三大城市群地区，城镇建设用地开发要以盘活存量为主，不能再无节制扩大建设用地，不是每个城镇都要长成巨人。业内专家认为，未来城镇化的过程是土地集约化的过程。北上广深等一线城市已经进入存量房时代。

  住建部政策研究中心主任秦虹认为，一、二线城市的核心区域因受到土地资源的限制，已经形成大量存量的商业地产，其更新改造的空间是非常大的。存量楼宇改造，将会带动城市经济的发展，也将受到政府欢迎。将旧写字楼改造变成新写字楼，将会改变城市面貌，再造城市繁荣。

  新型城镇化的核心是以人为本，目前中国经济的发展面临着产业结构的调整，这就意味着服务业在经济增长中所占比重会大幅提升，由当前40%多的水平提升到中等发达国家约60%的水平。“服务业提升，意味着大量从事服务业人口的增加，从而对传统住宅开发模式带来巨大的挑战。存量房时代旧楼宇商业地产的更新、改造，将成为值得关注的重要机会。”

  逃离CBD  配套多功能

  金地集团商业地产有限公司北京分公司副总经理吕丽华指出，北京以前的写字楼以局域为中心，集中于CBD、金融街、东二环、王府井、中关村等各种商圈内。

  北京科技商务区副总经理，北京宁科置业总经理王玉龙回忆说，2000年，国贸刚刚形成，此后随着大量人口的涌入和车辆的购买，围绕国贸周边4A和5A的写字楼有45个，开始在CBD周围地区形成拥堵。

  王玉龙说，交通的拥堵和房租的高启，使得现在很多企业选择逃离像CBD这样的商圈。另外，以前在中关村、亚运村等地方入驻的企业，经过十几年的发展，逐渐由中小企业发展为大型企业，已经不满足于普通的办公模式，转而以更高的标准重新选址。

  吕丽华认为，客户的需求也发生了很大的变化，“城市的功能已经越来越分散和淡化了，很多跨国企业从CBD搬离，搬到望京，甚至于亦庄、昌平等比较偏远的地方办公。跨国企业也好，国内企业也好，对办公个性化越来越高。”

  除了对地理位置的需求变化，企业对于办公区域配套设施的需求也逐渐多元。公天润置地资产管理有限公司副总经理曾羽表示，以前的写字楼一层只有银行、咖啡厅，按照偏招商的定位出租。现在入驻的企业除了传统的金融、文化创意产业，更多偏向于教育、医疗、物流或者健身等人文产业方面的引入。

（摘自12月27日中华建筑报）
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